照片為瑞士首都伯恩,雖然是先進國家的首都仍是房屋低矮,綠化率高

歐洲雖然在亞洲人眼裡,是進步與開發的象徵,也有歐盟,歐元這種統一的貨幣,但事實上,每一個國家經濟實力及影響力(創造發明,科學技術,GDP)落差很大,有全世界出口第一名的德國,也有巴爾幹半島剛剛打完仗獨立的小國。另外,由於歐洲小國寡民國家多,人口太少經濟實力及影響力較小(例如:北歐五國)。

簡略來說,歐洲國家經濟實力分為下面幾級:

第一級:德國,瑞士,荷蘭。英國未脫歐前應該也是第一級,不過英國的強項:金融服務業在歐洲實質影響不大(歐洲經濟高潮已過,人口數又下降),在亞洲又被上海,香港及新加坡搶食,英倫三島的影響力逐漸下降是事實。英國脫歐跟無法接受本國經濟實力下降且社會M型化成為保守右派跟民粹主義上升(與川普得到廣大白人中下階層支持的原因相同)有關。

第二級:捷克,法國,奧地利。

第三級:義大利,西班牙,波蘭。

第四級:部分東歐國家。

註:以上僅針對經濟實力做區分,主要作用為與亞洲房地產做比較,並無好壞對錯之分。

那麼,歐洲是否跟亞洲相同,經濟實力與房地產價格呈正比呢?其實不然,歐洲的房地產價格主要與政府政策及民族性有關。

上篇說到,食衣住行育樂,除了交通之外,德國基本民生必需品消費很低,尤其是食跟衣。住的方面,由於德國認為居住是基本民權,法令規範刻意抑制房地產價格上漲,所以雖然德國經濟實力非常強,跟歐洲鄰國或是經濟實力相等的國家來比,德國房地產的價格實在非常低。

以伯恩,柏林,巴塞隆那,三城市市中心的電梯大樓的兩房做比較,兩房約60平米,相當於室內實坪20坪相比,瑞士的所得約是德國的1倍,租金約是德國的1倍,房價約是德國的1倍,西班牙的所得約是德國的0.7倍,租金約是德國的1.5倍,房價約是德國的3倍,所以相比之下,德國雖然經濟實力強,房價卻是蠻低的。除了與鄰國相比,高低換算成貨幣會更有感覺,柏林的市中心兩房有低於20萬歐元的房子,折合台幣700多萬,與台北市房價相比也低很多,而且居住品質好很多。

並且,政府運作效能非常好,頒佈了嚴格的法規也能徹底執行,不讓個人或企業能在房地產取得暴利(這跟民族性也有相當的關係),市場就能健康的運作。

房地產買賣方面,土地雖然是私有,但是控制開發,合理規範建商的利潤,大量興建社會住宅,規範房價。開發量大卻不構成問題,用發達的交通運輸網絡平衡城鄉差距,供給量源源不絕,讓地段沒有超漲的空間。

出租方面,非常保障租客權益,租金漲幅有限制,租金不得任意調漲,例如:租金不得高於同地區租金的20%,同一房客租金調漲不得超過10%,讓租客可以安心租屋。

城市的社區住宅大部份是大規模開發,社區中心是幼稚園,兒童遊戲場,綠地,排屋整齊,人行道,公共設施,大社區的好處是整體規劃,有綠地,有足夠的管理費好好長期維護,有利於形塑居住品質,所以房子內部空間不大沒關係,外面的環境也整潔美觀,住起來就很舒服。另外,房子裡的陽台也很重要,天氣好就在陽台上就餐,享受陽光及戶外景觀。

至於民族性,德國雖然有8600萬人口,但是跟美國一樣是邦聯制,十八世紀才在俾斯麥鐵腕下統一,現在依舊維持著大城小城散佈的景象,與亞洲及南美洲城市化超過70%的現象完全不同,居住很分散。第一大城柏林有340萬人口,約相當於台北市人口,德國是實名制,而台北市的外籍人口約有60-100萬但是不一定入籍,所以兩城市的人口是差不多的。第二大城慕尼黑160萬人口,第三漢堡第四科隆超過100萬人口,之下的法蘭克福,漢諾威50幾萬人口,在我們眼中看來,已經是小城,在德國卻已經是大城市。這些半大不小的城市再用綿密的高鐵網絡串連,所以德鐵雖然速度快,運行時間還是有點長,好處是居住的分散,房價就比較沒有不合理亂漲的空間了。

另外,歐洲人普遍喜歡住在有鄉郊有庭院的房子,採光通風空氣綠化程度比城市好很多,獨棟房子簡樸到狹小,卻有一個共通點,無論房子多麽小多麽不起眼,都還要硬擠出空地來當庭院,每個庭院豐富程度都猶勝公園裡的花圃,夏日陽光好時節,可以看見穿比基尼的德國人在自家庭院曬太陽,用餐。

雖然德國房價便宜,但是因為歷史的緣故,德國人不喜歡負債。在十八十九世紀,德國幾次歷史政治大動盪,導致經濟蕭條,通貨膨脹,再來,雖然收入高,卻有一半要繳稅,不容易存到錢,造就了自有房地產比例低於40%結果,有的德國人甚至一輩子租房。所以有一種說法:德國富,德國人窮,有關於物質及精神方面的想法與台灣人差異也很大,留待日後說明。

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